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戶籍改革持續助力 房地產業打響人口“爭奪戰”

在房地產業內生動力不足之時,城鎮化將繼續成為樓市“白銀時代”的外在支撐,人口流動才是房地產業真正的“剛需”。但房地產市場的區域分化特征決定瞭,去庫存需求恐難以與人口流動的大勢相吻合。不同城市之間資源配置的差距,可能導致這一進程出現錯位。

就在房地產業受困於高庫存和低增長的壓力時,監管層正悄然佈局樓市“下半場”。

去年7月《國務院關於進一步推進戶籍制度改革的意見》正式發佈;今年11月初公佈的“‘十三五’規劃綱要”指出深化戶籍制度改革。11月11日李克強總理在國務院常務會議上強調,以加快戶籍制度改革帶動住房、傢電等消費,這也是監管層首次將戶籍制度改革和房地產直接聯系起來。

近年來,戶籍制度改革逐步強化,其最終的指向之一,便是房地產。這也說明在未來幾年中,房地產業的增長動力將回歸到城鎮化的大背景中。戶改帶來的人口流動,將成為繼續支撐房地產業發展的兩大動力之一。

有業內人士指出,在房地產業內生動力不足之時,城鎮化將繼續成為樓市“白銀時代”的外在支撐。因為歸根到底,人口流動才是房地產業真正的“剛需”。

但房地產市場的區域分化特征決定瞭,去庫存需求恐難以與人口流動的大勢相吻合。不同城市之間資源配置的差距,可能導致這一進程出現錯位。房地產業的人口戰爭,註定是一場“硬仗”。

一億人的潛在需求

雖然成交量頗有起色,但從相關指標上來說,房地產業正進入多年來相對低迷的時代。國傢統計局數據顯示,今年前10月,全國房地產開發投資78801億元,同比名義增長2.0%,為歷史次低點。其中,住宅投資的增速僅為1.3%。

同期全國房屋新開工面積增速、竣工面積增速、土地購置面積增速等指標,也都接近或達到歷史低點。而商品房待售面積則創歷史最高。

分析人士指出,房地產歷經多年的投資高速增長,市場供應已經明顯過剩,並影響到市場發展和經濟增長。因此,在近期監管層的公開表態中,都將“去庫存”作為樓市政策的第一要務。在很多業內人士看來,如何消化房地產業的過剩產能,不僅關系到當前的低迷能否被解圍,同時還決定樓市將以何種方式開啟“下半場”。

那麼,多年來保持高速增長的房地產業,能否迎來預期中的“白銀時代”?

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭向21世紀經濟報道記者表示,從需求角度來看,未來樓市還有兩個主要動力:第一,城市居民的改善型需求;第二,城鎮化進程帶來的新增需求。

對於前者,根據中國保險行業協會數據,作為養老儲備必備工具之一的不動產,中國城鎮職工平均擁有1.06套。改善型住房空間較大。

後者可以稱得上是真正的剛需。今年11月,習近平總書記在就“‘十三五’規劃”起草情況說明時表示,按照常住人口計算,我國城鎮化率已經接近55%,城鎮常住人口達到7.5億。但城鎮化質量並不高,這7.5億人口中包括2.5億以農民工為主體的外來常住人口。

楊紅旭認為,按照國際慣例,在城鎮化率從30%向70%演進的過程中,經濟增長、人口流動還會保持較高速度。根據我國55%的城鎮化率,房地產業仍然存有增長空間。

作為城鎮化重要配套政策的戶籍制度改革,近年來已在加速推進。去年7月,國務院發佈《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》(以下簡稱《意見》),這也被認為是戶籍改革的重要綱領性文件。今年11月初公佈的“‘十三五’規劃綱要”中也指出要深化戶籍制度改革。11月11日,李克強總理在國務院常務會議上強調,以加快戶籍制度改革帶動住房、傢電等消費。

公安部副部長黃明在解讀上述《意見》時曾說,“這次戶籍制度改革,就是要努力實現1億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶。”

在今年11月9日的國新辦發佈會上,中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民的解釋更加直接。他表示,上一輪住房制度改革在1998年,主要是以城鎮戶籍人口的公有住房產權化為主要方向。如今城鎮戶籍傢庭的人均住房面積為34平方米,住房需求基本得到滿足,但外地非戶籍人口擁有的房子很少,所以戶改還會引發龐大的住房需求。

後紅利時代的人口流動

人口流動對房地產市場的發展有決定性影響。

中信建投發佈報告指出,回顧我國房地產業快速發展的30年,本質是人口紅利加速釋放的30年,這期間我國總人口凈增加3.24億,其中15歲至64歲的人口數量保持瞭12年連續增長。人口紅利的快速釋放也加速瞭城鄉聚集,並推動瞭房地產行業的需求釋放。

該機構指出,過去30多年來,我國經歷瞭3次大規模人口遷移,其遷移軌跡與房地產市場的發展頗為吻合。

第一次遷移發生在上世紀80年代。知識青年和下放幹部返城帶來瞭城鄉遷移浪潮,尤其在1984年後,國傢逐步放寬對人口遷移的制度限制,為農村剩餘勞動力向城鎮轉移創造瞭條件。但從區域上看,人口遷移還主要集中在省內。

第二次遷移發生在上世紀90年代。1992年鄧小平發表著名的“南方談話”後,人口遷移流動進入快速提升周期。相比1980年代,戶籍人口和流動人口遷移量都增長瞭近4倍。從區域上看,東部地區遷入人口比重持續增加,而中西部區域人口則保持凈遷出。

第三次遷移發生在21世紀以來。全國人口流遷規模和速度持續強化:東部地區人口遷入量仍然占有絕對優勢;西部地區雖有大量人口遷出,但仍然具有一定凝聚力;中部地區則首次成為全部凈遷出地區。

按照該機構觀點,人口遷徙的集聚效應也直接導致瞭房地產市場結構分化,甚至是主導市場的唯一要素。據統計,2014年東、中、西部地區實現房地產銷售金額比例分別為59%、23%和18%,銷售面積比例分別為48%、30%和22%,東部地區在房地產市場上的集中度也和人口遷徙趨勢相匹配。

在2009年左右,開發商普遍將重心轉移至中部地區的三四線城市,造成該區域房地產投資占比一度提升。但由於這些城市大部分為人口凈流出城市,在首批剛性需求被滿足後,市場後續乏力的效應如今已開始顯現。

該機構指出,這也證明,追求人口凈流入的城市是尋求房地產市場持續發展的唯一路徑。未來中西部地區的成交以及投資份額將很難擴大,而從2015年至今,東部地區開發投資的份額已經重新開始回升。

分析人士指出,如果此輪戶籍改革能夠順利推進,將可能帶動人口的下一輪大遷徙,並為房地產發展繼續提供動力。但與此同時,一個重大背景也不容忽視,即人口紅利逐漸消失。

根據中信建投測算,我國主流城市的購房年齡段主要集中於25-44歲,從2015年開始,這部分人群占總人口的比重開始下降。在2025年以前,25-44歲人口的總量依然可以穩定在4億左右,但從大趨勢來看,人口紅利的下降已經成為不可回避的話題。

即使放開二胎政策,也難以在短期內影響這一趨勢。清科研究中心的測算顯示,我國勞動力核心人群的人口變化在2015年和2018年間有略微下降,而在2022年到2025年期間會出現明顯斷層。

“流動潛力仍在,總體規模下降”被認為是未來人口遷徙的新特征。專傢認為,盡管我國城鎮化仍有巨大空間,但人口紅利的喪失,仍然使房地產業的新增需求大為減少。這也決定瞭,即使城鎮化進程順利推進,房地產業增速下滑也不可避免。

“去庫存”效果難料

人口遷徙固然能夠為市場發展提供動力,但能否解決困擾市場已久的“去庫存”難題,目前還是未知數。

楊紅旭指出,按照現有的城市資源分配情況,未來人口仍然主要向一線城市和東部城市流動,中西部地區由於缺乏城市資源和產業配套等,將繼續成為人口流出地。

樓市庫存分佈則恰恰相反,主要集中在二三線城市和中西部地區,一線城市和東部地區仍然面臨供不應求。

人口流動方向和去庫存目標出現區域性錯位。不但龐大的樓市庫存難以消解,一線城市的供應壓力反而會加重。

值得註意的是,去年出臺的戶改文件,要求借助落戶政策,對大城市和特大城市的規模進行限制。但分析人士普遍指出,除非重新分配城市資源,否則這種行政性手段並不能改變人口流動大勢。

中信建投的報告便建議,一線城市因長期享受外來優質人口流入帶來的人口紅利,應繼續成為房企的優先選擇;緊鄰三大經濟圈的次中心城市,其豐富的資源對高素質人員具備較大吸引力,也應是房企重點關註的對象。

相比之下,人口凈流出省份的非核心城市被列為“警惕選擇”級別。其中,過去人口流出最嚴重的區域有兩個:除成都、重慶、貴陽以外的西部川渝黔連綿區;東部的浙西南-閩西連綿區。

能打破這種大趨勢的,隻有國傢層面的重大政策。上述報告指出,如京津冀、長江經濟帶、一帶一路等國傢戰略,可能帶來部分省市人口遷徙方向的變化。

楊紅旭表示,戶籍改革對樓市“去庫存”的作用目前尚難評估。但房地產市場已經不可逆轉地進入調整期。

他認為,從數據指標來看,房屋新開工面積已經在2013年達到歷史頂部,新房銷售規模也將可能在2017年觸頂。最近幾年,房地產市場的多項指標都可能觸頂回落。

唯一例外的是房價。“房價除瞭決定於供需關系外,主要由貨幣發行量和通脹水平控制。”楊紅旭說,長期來看,房地產價格沒有頂部。

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本文來源:21世紀經濟報道 作者:張敏



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